Comprar um imóvel costuma ser a maior decisão financeira de uma família, e muitos dos problemas que chegam ao escritório começaram antes da assinatura: uma penhora que ninguém viu na matrícula, uma dívida de condomínio que passou para o comprador, um vendedor que não era o único dono. A maior parte desses riscos aparece em documentos públicos, que podem ser conferidos antes de qualquer sinal.
A matrícula conta a história do imóvel
Todo imóvel regularizado tem uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. É nela que aparecem o proprietário atual, a descrição do imóvel e tudo o que pesa sobre ele: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto e ações judiciais averbadas. Peça uma certidão atualizada, de preferência dos últimos 30 dias, e confira se quem está vendendo é quem consta como dono.
As certidões do vendedor
Além da matrícula, certidões em nome do vendedor mostram se há ações de cobrança, execuções ou protestos que possam colocar a venda em discussão no futuro. São documentos simples de obter e ajudam a medir o risco do negócio. Quando o vendedor é casado, o cônjuge normalmente também precisa assinar a venda.
Dívidas que acompanham o imóvel
Condomínio e IPTU em atraso são dívidas do próprio imóvel e podem ser cobradas de quem compra. Peça a declaração de quitação do condomínio, assinada pelo síndico ou pela administradora, e a certidão negativa de débitos municipais do imóvel.
Contrato, escritura e registro
O contrato de compra e venda organiza o negócio: preço, forma de pagamento, sinal, prazos, multa e quem arca com cada despesa. Mas ele, sozinho, não transfere a propriedade. Para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública, e a propriedade só passa para o comprador com o registro da escritura na matrícula.
Entre o contrato e o registro entram o ITBI, imposto municipal normalmente pago pelo comprador, e as taxas do tabelionato e do registro. Colocar esses valores na conta desde o começo evita surpresa no fim.
“Quem não registra não é dono. A frase é antiga e continua sendo a regra mais esquecida na compra de um imóvel.”
Imóvel financiado ou em inventário
Um imóvel ainda financiado pode ser vendido, mas a quitação ou a transferência da dívida precisa ser combinada com o banco. Já o imóvel de alguém que faleceu depende do inventário: a venda pode acontecer depois da partilha, com autorização dentro do próprio inventário ou por cessão de direitos hereditários em escritura pública, e cada caminho tem riscos próprios. Nos dois casos, o contrato precisa prever exatamente como e quando cada etapa acontece.
Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto. As regras citadas valem na data de publicação e podem mudar.
