Contrato de gaveta: por que o imóvel ainda não é seu e como regularizar

Contrato de gaveta é a compra feita por contrato particular que nunca chegou ao Cartório de Registro de Imóveis. Às vezes foi para economizar com escritura e impostos, às vezes porque o imóvel ainda estava financiado, às vezes por confiança entre conhecidos. O contrato vale entre quem assinou, mas, para todo o resto, o imóvel continua sendo do vendedor.

Os riscos de deixar como está

Enquanto a compra não é registrada, o imóvel continua ligado a quem aparece na matrícula. Na prática, isso abre espaço para situações como estas:

• O vendedor tem uma dívida e o imóvel é penhorado num processo contra ele
• O vendedor falece e o imóvel entra no inventário dos herdeiros dele
• O vendedor vende o mesmo imóvel para outra pessoa, que registra primeiro
• A família não consegue vender, financiar ou deixar o imóvel de herança sem antes resolver a documentação

Muitas dessas situações têm defesa, como os embargos de terceiro no caso de penhora, mas todas custam tempo e dinheiro que o registro teria evitado.

Caminho 1: escritura com o vendedor

Se o vendedor está vivo, é localizado e está disposto a colaborar, o caminho mais curto é lavrar a escritura pública no tabelionato e registrá-la na matrícula. Quando houve várias vendas em sequência, cada uma sem registro, pode ser preciso regularizar a cadeia inteira.

Caminho 2: adjudicação compulsória

Quando o vendedor não pode ou não quer assinar a escritura, por ter falecido, desaparecido ou simplesmente se recusado, existe a adjudicação compulsória. Com o preço quitado e o contrato em mãos, o comprador pede que a transferência seja feita mesmo sem a assinatura do vendedor. Desde 2022, esse pedido também pode ser feito diretamente no Registro de Imóveis, por advogado, quando a documentação permite.

Caminho 3: usucapião

Quando o contrato se perdeu, quando a cadeia de vendas é longa demais ou quando não há como comprovar a quitação, a usucapião pode ser a saída, desde que a família tenha a posse pelo tempo que a lei exige. Nesse caso, o contrato de gaveta deixa de ser o fundamento do pedido e passa a ser uma das provas da posse.

Quando o imóvel era financiado

Muitos contratos de gaveta envolvem imóveis que ainda estavam financiados. Nesses casos, a regularização passa também pelo banco, que precisa aceitar a transferência do financiamento ou receber a quitação. É um caminho que exige cuidado com o contrato original e com as regras do financiamento.

Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto. As regras citadas valem na data de publicação e podem mudar.