Recebi uma ação de despejo. E agora?

Receber a citação de uma ação de despejo assusta, e é comum guardar o papel na gaveta esperando que o assunto se resolva sozinho. Não se resolve. A partir da citação, os prazos começam a correr, e alguns direitos só existem para quem age dentro deles.

Primeiro, entenda o motivo

A Lei do Inquilinato, a Lei 8.245/1991, prevê o despejo por vários motivos: falta de pagamento, fim do prazo do contrato, retomada do imóvel para uso próprio, descumprimento de alguma obrigação, entre outros. Cada motivo tem regras, prazos e defesas próprias, e o primeiro passo é ler a ação com atenção para saber qual deles está sendo alegado.

Se o despejo é por falta de pagamento

A lei permite evitar a rescisão do contrato pagando a dívida no próprio processo. É a chamada purgação da mora: em até 15 dias contados da citação, o inquilino ou o fiador deposita o valor atualizado dos aluguéis e encargos em atraso, com multa, juros, custas e os honorários do advogado do proprietário.

Esse direito tem limite. Ele não vale para quem já purgou a mora nos 24 meses anteriores ao início da ação.

A liminar de 15 dias

Em algumas situações, o juiz pode mandar desocupar o imóvel em 15 dias logo no começo do processo, antes de ouvir o inquilino. Isso acontece, por exemplo, quando o aluguel está atrasado e o contrato não tem nenhuma garantia, como fiador, caução ou seguro fiança. Mesmo nesse caso, a lei permite afastar a liminar com o depósito integral da dívida dentro desse prazo.

A defesa

Além do pagamento, o inquilino pode apresentar defesa, a contestação, em 15 dias. Há argumentos possíveis quando o valor cobrado está errado, quando parte da dívida já foi paga, quando há cobranças que o contrato não prevê ou quando o motivo alegado não corresponde à realidade. Recibos, comprovantes de transferência e conversas com o proprietário ou com a imobiliária costumam ser as provas mais importantes.

Se a ação for julgada procedente

Se a sentença determinar a saída, o juiz fixa um prazo para a desocupação voluntária, em regra de 30 dias, que pode ser menor em algumas hipóteses. Um acordo com o proprietário continua possível em qualquer fase, inclusive para combinar a data de saída ou o parcelamento da dívida.

O que separar antes de conversar com um advogado

• A citação e a cópia da ação, com a data em que foram recebidas
• O contrato de locação e eventuais aditivos
• Os comprovantes de pagamento de aluguel, condomínio e IPTU
• Mensagens, e-mails e notificações trocados com o proprietário ou com a imobiliária

Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto. As regras citadas valem na data de publicação e podem mudar.